中国政府对房地产调控的方向可能会发生变化。加大住房供应力度，特别是增加普通商品住房供应将成为今后房地产调控的首要方向。这是2月25日国务院副总理曾培炎在听取北京市房地产市场调控情况的汇报时所透露出的信息。

　　曾培炎副总理还指出，要努力调控住房需求，着力解决低收入家庭住房问题。继续规范房地产市场秩序，加强对房地产项目全过程的监管，依法查处房地产交易中囤房惜售、哄抬房价、虚假广告、合同欺诈等行为。


　　“增加住房的有效供给预示着新一轮房地产调控政策更加务实，房地产调控终于摸到了门。”北京工商大学经济学院教授刘杉在自己的博客上评论说。


　　房价持续过高是调控的主因


　　中国曾经有过三次房地产调控。2003-2004年的宏观调控是为了抑制房地产行业出现的过热投资；2005年第二次房地产调控出台的八条措施，是为了稳定房价；2006年的第三次房地产措施出台了六条措施，主要为了调整住房供应结构。但这三次房地产调控均没有解决百姓所关注的高房价问题。


　　国家统计局数据显示，2006年中国房地产开发投资增长21.8%，同比加快0.9个百分点，但比2006年1至11月回落2.2个百分点。去年下半年以来，房地产投资环比呈回落态势，但2006年房价涨幅仍然偏高。2006年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比2006年11月高0.2个百分点。涨幅较大的主要城市包括：秦皇岛11.8%，北京10.4%，深圳10.0%，福州9.8%，厦门9.1%，成都8.5%和广州8.3%。除上海外，北京、深圳等城市房价涨幅仍然偏高，显示出前期房地产调控并没有达到预期效果。


　　据国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，今年1月份，房价继续延续去年上涨态势，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨5.6%，涨幅比上月高0.2个百分点。


　　“部分大城市房屋价格上涨仍然过快，中小户型普通商品住房供应仍然不足，调控机制还不完善。必须采取有效措施，认真加以解决。”曾培炎副总理在听取北京市房地产市场调控情况的汇报时说。


　　“供不应求是我国房地产市场的总体格局，这恰恰是房价上涨过快，以及房地产开发热的根源所在。”国务院发展研究中心宏观部主任张立群说。


　　张立群认为，2007年房地产市场供不应求的格局难于迅速改观。“要改变这一局面，调控政策需要‘两手抓’，既要稳定需求，又要改善供给。”


　　从曾培炎副总理对目前房地产的表态可以看出，通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控的重点。


　　个别政策已经出台


　　北京市市委书记刘淇表示，北京市将在今后3年建设经济适用房1000万平方米，限价房1000万平方米；今年开工建设廉租房30万平方米。2005年北京市经济适用房竣工面积为355.8万平米。


　　2月27日，国土资源部也下发通知，将在北京等90个城市开展第7次土地执法检查行动，重点审查2005年10月至2006年10月90个城市新增建设用地变化情况。这次检查范围比以往扩大了近一倍。


　　《经济观察报》发表文章介绍说，囤积土地是中国房地产领域的一大顽疾，也是助推房价上涨的一个重要因素。


　　最近几年，深圳、广州、北京的房价上涨扮演了领头羊的角色，大量土地闲置是根源之一。全深圳市目前约有20平方公里闲置土地，正是深圳房价高的最大原因；而广州在年初收回的闲置地块，大多为上世纪90年代用地，最早为1993年获得用地批文，土地闲置的时间超过了10年。


　　2005年，建设部、国土资源部等七部委组织的一次联合调查报告指出，北京开发商手里掌握的土地够用十年。北京国土局的数据也表明，截至2006年6月底，已竣工的土地面积仅占总量的12%，捂在开发商手里未开工的住宅建设用地就有3000多万平方米，规划建设面积8000多万平方米，接近北京市四年房屋销售面积总和。


　　《经济观察报》文章认为，要想使房市调控取得良好效果，就必须严厉打击开发商囤积土地的行为，使土地的供应量真正能够转变为商品房供应量，否则，开发商们就能够制造供不应求的假象，继续化解宏观调控政策，房价上涨势头就很难改变。


　　国土资源部介绍，第7次土地执法检查之后，他们将有新的政策出台，以促使土地的供应量真正转变为商品房供应量，特别是加大普通住宅商品房的供应。


对外资是否会放松？

　　许多专家学者以及房地产企业人士预测，随着中国房地产宏观调控对住房供应的加大，政策对外资的限制可能也会松动。因为许多房地产企业在中国去年就开始的货币紧缩政策下，已经把投资资金的来源从银行贷款转向了外资。


　　2006年第三次房地产宏观调控的时候，建设部等六部委联合发布了171号文件，文件中有许多条款限制外资进入中国的房地产市场，曾一度引起外商和国内一些中外资合作的房地产企业的不满。


　　目前中国宏观调控的首要方向是“加大住房供应力度”，投入房地产的资金也会相应增多。银行的货币紧缩政策还在进一步加强，那么房地产企业对外资的需求就会不断的加大。


　　而2月5日，国际物业顾问戴德梁行发表亚太区2006年物业市场回顾报告显示，2006年外资投入中国内地房地产业的资金高达1577.47亿港元，同比上升33%。显然，限制外资进入房地产市场的171号文件，在市场经济的活动里并没有起到多大作用。因此，在房地产企业对外资的需求会不断加大的情况下，如果政策对外资仍然趋“紧”，就显得有点不合时宜了。


　　目前各种征兆均显示，境外大的房地产开发商以及一些投资银行基于对内地楼市和人民币升值潜力的看好，对中国国内房地产市场一直看好。


　　2007年1月，美国华平投资以增资扩股形式，加大了对上海中凯房产的投入。


　　而2007年初德意志银行北京首席代表陈丹华也表示：“德意志银行上半年将要推向市场的房地产投资基金或房地产项目中，有几个是中国内地的。”


　　戴德梁行北亚区副主席兼投资部主管李志荣在接受《第一财经日报》记者的采访时预言，中国国内各城市的住宅用地将会受到境外资金的追捧，而二、三线城市将更为备受关注。“境外资金为减低开发风险，则会以整幢建成的物业作为投资首选。但是，鉴于未来有不少的市区重建项目及CBD迁址规划，为市场带来一批土地供应，而内地加快城市化进程也将进一步推动住宅需求。”李志荣表示。


　　然而目前除了一些个别的政策外，关于加大住房供应力度的中央政府层面的政策还没有出台，新的宏观调控政策是否会在政策层面上对外资松绑，还有待我们的进一步观察。



　　附资料：中国房地产市场过去三次宏观调控主要内容


　　第一次宏观调控：目的是降低过热的房地产投资


　　2003年 121号文件拉响宏观调控警报。6月5日中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。


　　2003年7月 国务院发文严格控制土地供给。


　　2004年3月 国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，被称为为“8•31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。


　　2004年4月27日 国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。


　　第二次宏观调控：目的是抑制房价的过快增长


　　2005年3月17日 房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面。央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。


　　2005年3月26日 国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》共有八条意见被称为“国八条”。


　　第三次宏观调控：目的是调整住房的供应结构


　　2006年5月17日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为“国六条”。第一条就是“切实调整住房供应结构。”


　　2006年7月，由建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局等六部委联合会签的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件），这份文件旨在规范外资的使用，对中国境内外资购买房屋和进入房地产业做了限制。业界称为“限外令”。