旧城改造是对城区道路、路网、水电、通讯，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。

一、发展现状

1、政策持续优化

旧改工程在提高居民生活水平、扩大内需、推动城市开发建设等方面具有重大意义，因此这项举措十分必要。近年来全国旧改浪潮席卷而来，国家及有关部门持续优化和完善旧改政策，如《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》、《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》、《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》等，加速推进旧楼加装电梯及老旧电梯更新项目落地，完善老旧小区养老、托育、家政等配套设施，并减免旧改项目相关税费，这些旧改政策促进房地产业健康发展。

我国旧改相关政策

2、旧改连续两年超过既定目标，正处于加速过程中

自2019年老旧小区改造正式纳入保障性安居工程后，开始接力棚改工程，棚改数量开始骤降。2019年我国棚改数量316万套，较上年锐减310万套，同比下降49.5%；2021年棚改数量再次跌落到165万套，同比下降21.1%，预计2022年棚改数量不足100万套，棚改将逐渐退场。

同时旧改已成为城市更新建设的新重点，处于加速发展中。2019-2021年全国累计新开工改造城镇老旧小区11.5万个，其中2020年计划新开工改造城镇老旧小区3.90万个，实际完成4.03万个，惠及居民736万户；2021年计划开工改造老旧小区5.30个，实际开工改造5.56万个，惠及居民965万户，旧改已连续两年超额完成既定目标。随着社会的不断发展和城镇化进程加快，旧改工程持续迸发活力，具有巨大的市场空间。

2022年国家将投入4万亿进行旧改，全国各省市纷纷响应，有条不紊地全面推进旧改项目。比如湖北省计划改造3053个老旧小区，截至第一季度已开工1746个，开工率达57.19%；河北省计划改造3698个老旧小区，至第一季度已开工2041个，开工率55.2%，建设进度有所提前。

3、政府财政提供有力支持，社会资本积极参与

老旧小区改造力度大，关联行业众多，资金需求大，政府逐渐加大财政支持力度。自2019年起，中央财政累计下达2000余亿元，其中2020、2021年中央预算投资分别为543亿元、719亿元。对旧楼加装电梯项目，政府给予适当补贴，以江苏无锡市为例，其电梯改造完成后，区政府对房屋属于商品房性质的进行40%的政府补贴。

但仅靠政府资金远远不够，在旧改市场化进程中，社会资本进入市场运作必不可少。当前社会资本积极参与老旧小区改造，除了物业公司外，银行也开始支持旧改项目，近期国家开发银行及其分行给予城镇老旧小区更为充裕的贷款资金支持。

4、房企强强联合或携手国企加入旧改工程

当前我国房企TOP100中有47%布局于城市更新领域，TOP50中有61% 涉足其中，但是在旧改禁止大拆大建的政策下，对房企门槛大大提高，导致2021年大量民营房企陆续退出旧改项目。例如2021年广州夏园村旧改项目由广州开投接手；广州黄辅何棠下村和黄辅枫下村旧改项目由科学城集团100%持股；黄辅沧联村项目由恒大、广州高新区投资共同推进等，其中广州开投、广州城投、科学城集团、广州高新区投资是国企，房企间强强联合或携手国企发挥各自优势，有效缓解旧改项目资金缺口压力。不过国企和央企无法取代房企，大多起兜底作用，督促项目按规完成。