一、物流园区发展新特点

作为物流基础设施的主体，物流园区是物流强国建设的重要支撑。党的“十九大”提出加强物流基础设施网络建设，第一次把物流基础设施上升到国家基础设施的地位。有关部门大力支持物流园区建设发展，国家发改委制定了《全国物流园区发展规划》，开展示范物流园区工作，交通运输部开展货运枢纽补助，商务部鼓励城乡配送设施建设，国家邮政局鼓励快递货运枢纽建设。物流园区在政策推动、市场拉动和技术驱动下，呈现出一些新特点：

1、规模化发展。2018年，中国物流与采购联合会在国家发展改革委的支持下，进行了第五次全国物流园区调查工作。调查结果显示，符合本次调查的物流园区达到1638家，比2015年第四次调查的1210家增长约35%。三年来园区数量年均增长10%以上，高于同期国民经济增长速度。从区域分布看，物流园区空间分布更加均衡，东部地区经济较为发达，物流园区多数进入运营状态。中西部地区园区规划建设速度加快，园区数量明显增加。横贯东中西、联结南北方的物流园区骨干网络初具规模。

2、多元化经营。近年来，物流园区提升自身服务能力，为入驻企业提供办公、餐饮、物业、停车、住宿、工商、税务等基础配套服务，部分物流园区延伸服务链条，为入驻企业提供物流咨询、物流金融、商品展示、设施租赁、保险代理等增值服务，服务种类日益丰富，成为园区新的增长点。在这方面，传化智联作为“公路港物流”的提出者，通过“一体化”服务和“一站式”管理，满足企业、司机服务和政府管理的需要，提供了很好的借鉴。

3、网络化布局。随着物流园区数量不断增加，园区之间的联系日益紧密，物流园区逐渐由单点竞争向网络竞争转变。一批全国性的物流园区加快模式复制和联盟合作，构建全国性物流服务网络。传化物流通过模式复制，在全国90多个城市建设公路港城市物流中心，打造覆盖全国的“智能公路物流网络运营系统”，取得积极成效。卡行天下采取加盟方式，在三四线城市和成员伙伴合作建设加盟枢纽，2017年枢纽数量突破200个。中国物流与采购联合会物流园区专业委员会发起设立“百驿网”物流园区互联互通服务平台，旨在促进物流园区信息互联、业务协同。物流园区连锁化、网络化竞争格局正在形成。

4、联动化推进。随着物流资源向物流园区的集聚，生产消费物流需求得到有效满足，园区的规模效应和聚聚效应不断扩大，与周边产业的良性互动和联动发展日益明显，在带动区域经济发展中的作用日益突出。传化智联通过打造公路港城市物流中心，为周边广大中小工商企业提供专业化物流服务，改变了传统公路物流业态，大大降低了社会物流成本，也提升了当地产业竞争优势。总体来看，需求推动、产业支撑是物流园区生存的基础条件，产业融合是物流园区发展的必由之路。

5、智慧化升级。目前，大部分物流园区都建立了信息平台，提供信息发布、货物跟踪、数据交换、物业管理等基础服务，提升园区信息化水平。部分园区结合业务需要开发了运力交易、支付结算、融资保险、信用管理等业务辅助功能，加快园区数字化发展。随着装备技术的发展，自动化立体库、自动分拣机、传输带等自动化设备进入普及应用期，提升园区自动化水平。物联网、大数据、云计算、人工智能等新一代通信技术与物流园区融合发展，以无人化为代表的园区智能化转型成为热点。通过线上线下融合发展，发挥园区资源集聚和平台网络优势，智慧物流成为园区转型升级的新方向。

总体来看，我国物流园区在发展中取得明显成效，但是也存在一些不适应经济高质量发展的突出问题，需要进一步突破。一是物流园区服务能力不充分，园区服务专业化、标准化、信息化、网络化水平不高，与周边产业没有形成良性互动格局。园区重招商轻服务，经营管理无序，缺乏优秀人才。二是物流园区网络布局不平衡，部分物流园区定位趋近、同质化严重，园区盲目追求规模，资源配置不合理，导致物流强度不高，土地利用率低。三是物流园区网络节点不连接，公路、铁路、水路、航空等不同类型物流园区分别建设，自成体系，缺乏设施衔接和互联互通，业务协调难度大，增加社会物流成本。

二、物流园区发展现状分析

据2018年7月物流与采购联合会的统计数据显示，目前规划、在建及运营的物流园区已达1.6万余家。虽然建设速度快、总量规模大，但许多物流园区的质量却不尽如人意。一些物流园区或因建设动机不纯（以土地投机为目的盲目投建）。

或因前期规划不足、功能定位不清晰，其建设与运营模式都背离了企业的实际需求，企业入驻后得不到有效的服务，经营效益并未得到提升。

在建园区70%为仓储类园区，15%为公路港型园区，10%为综合类园区。

进驻园区的企业以批发商贸类企业居多，占比68%、快递快运电商类企业占比52%，其中物流类a级企业较多，说明商贸类涉及的保险金融与信息平台较为困难；本身运营以实际运营业务为基干。

截至2018年，全国物流园区共计1638家，比2015年的1210家增长35.37%，年复合增长率10.6%。其中处于运营状态的1113家，占67.9%，比2015年多出256家。这其中大多数的物流园区都是政府主导型的、以物流企业为主体的，外高桥物流园区、北京空港物流园区属于例外情况，是基于其他产业的物流园区。

从园区数量来看，2014年我国只有171个快递专业类物流园区，到2018年我国快递专业类物流园区数量已经达到471个。5年间，快递专业类物流园区数量增长总体呈现出快而稳定的特点。

全国的园区建设高潮在2019年告一段落，即得利益驱使物流人很难拿到物流用地，用地价格低，没有形象，带不来税收、使得政府对指标越卡越紧。

增量不足就必须对存量进行整治运营，对处在转型升级节点的物流园区，运营者可从以下方向着手。

1、从按“平方米”营收到按“服务”营收

目前，国内能够实现综合性运营的物流园区并不多，很多园区商业模式较为单一，相关基础配套设施不到位，园区运营模式仅停留在初级阶段。

初级的物流园区往往采取粗放式经营，按“平方米”将场地租赁给物流企业，主要收入来源为仓库和办公楼租金。成熟的物流园区则根据入驻企业的需求，提供综合性的物流服务，如仓储管理、运输配送、信息服务、金融服务及其它增值服务，实现多业态营收。

从单一功能园区向多功能园区转变，完善相关配套设施及服务，不断提升园区综合运营能力，是物流园区服务升级的基本方向。

园区的收入占比情况

收入占比：在整个园区收入中，如何降低租金收入占比，是未来园区发展的核心；评价一个园区的收入结构，是园区是否能够走出当地的核心。

园区综合化：普洛斯贵阳马上到综合物流园

在一个园区同时纳入停车场、信息大厅、汽配分割仓、汽配市场、信息部、零担专线区、司机宿舍、二手车交易市场，这对于综合性园区是一种挑战，但这种挑战在贵阳马上到显然是成功的。

这对于项目的前期尽职调查、综合定位、多头谈判技巧，综合管理能力都是一种提升和尝试。

2019是物流地产业必将从简单出租业务想多元化业务迈进，从龙头企业普洛斯投资易代储、际链等周边企业的动作就能看出，普洛斯在库容面积的饱和会使得行业产生出众多的改良版本，不在局限于高标仓的建设应该是共识。

2、从“简单聚合”到“共享平台”

物流园区的本质，是发挥集群效应，实现物流资源的优化配置与高效共享。如果物流园区内的企业都各自为阵、互不关联，那么物流园区不过是一个简单的仓库聚集区，并没有发挥其作为平台的巨大价值。

物流园区物流资源的优化配置与高效共享

最近卡行、满帮等连锁物流园区及平台的潜动作，佐证了基于物流园区的核心资源既物流公司与高度信任的客情关系，开展行业聚合服务、金融服务、合同物流服务（现在市场上的流行叫法是“无车承运人”）。

行业聚合服务包含油品服务、ETC票据分理服务、个体工商户注册及税务代理服务。行业聚合服务主要是解决物流园区内物流公司财税合规性及降低物流公司运营成本，通过聚合服务过程中的交易流、票据流、资金流，形成物流公司独有的企业数据资产。

金融服务既通过物流企业数据资产设计“场地租金贷”、加油贷、经营贷以及基于合同物流的保理产品等金融服务产品。

试想，当园区内企业出现暂时闲置的仓库、设备、车辆、人员时，这些资源是否可以共享，以实现最大化利用？各企业的货源信息、任务信息，是否可

以互通，以合作促成规模更大的业务？而这些信息数据的互通共享，都需要园区信息平台来实现。

目前，不少物流园区已经开始重视园区的信息化建设，将整个园区的仓储资源、车辆资源、设备资源、人力资源等各类数据打通，从物业管理、仓储管理到物流信息匹配、车辆管理、财务结算系统，构建园区信息共享平台，以全面提升园区管理水平，提升资源调度效率。

聚合小微资源在公路港型园区是最易实现的业务特征。

从面积平方米收入向流量管理收入转变。

参照百货商场的运营模式，按收入提成模式已成为主流，共同的利益使得宣传管理与业主利益捆绑在一起。

那么按流量收费的模式在公路港类园区已成为试点的模式，新的模式有效解决了零担物流行业的五大痛点。

一站式发货：线上平台聚集了所有方向的物流公司，不管货发往哪里，都能一站式发货，省时又方便。

价格透明：采取线上集中报价的交易模式，运价高度透明，挤压价格虚高。

运价便宜：实现批量经营，减少中间环节，降低单位成本，最终降低运价。

资金安全：所有交易现支现付，平台担保交易，资金安全有保障。

称量准确：物流园统一称量，系统自动计价收费，无误差、明白消费。

园区综合化：长远共配中心

长远是覆盖湖南，贵州，云南的公铁联运企业，从城际联盟的角度建设了一套有益的运营模式。长途到货场免租金，免使用操作费，贵州省全网覆盖，卡航班车，可视化管理。

2019年的聚盟也采用了这种运营模式，园区给专线提供更多的服务，增加网点的收货面，管理园区，同一品牌，这是从简单聚合到共享资源的一种大胆尝试。

把分散的资源有效聚合起来，共同构筑物流园区的生态圈，让物流园区真正发挥共享平台效应，使入驻企业实现资源共享、降本增效，是物流园区服务升级的关键所在。

3、从“同质化”到“个性化”

如今，社会化分工加速了园区的专业细化，比如，随着生鲜食品市场逐渐升温，重资产、高标准的冷链物流园区成为新兴需求。而线上零售的持续蓬勃发展，则催生了以订单快速响应为主要需求的电商物流园区。此外还有快递园区、医药园区等，专业化物流园区市场大有可为。

例如重资产、高标准的冷链物流园区。

然而，目前大多数物流园区却依旧陷在“同质化”的泥潭，对于园区功能没有准确定位，满足不了企业的个性化需求。

细分客户群，精益化运作，采取差异化发展战略，既是顺应社会化分工趋势的明智之举，也是在同质化竞争中脱颖而出的制胜之道。物流园区运营者应根据园区的地理位置、区域经济环境及市场需求，挖掘自身优势，走出“个性化”道路。

不深入业务本身、个性化难以实施

在个性化园区，需要前期大量的调研论证过程，对于市场上主流基金投资的园区而言，追求速度和回报率，就很难沉下心对专业市场进行论证和调研，加之本身买卖的频繁，追求通用性，就使得专业园区稀缺。

精耕细作

物流园区的成长已经到了关键的转型窗口期，物流地产的布局阶段已经落下帷幕，在所有的一线城市，以上物流地产商的格局已尘埃落定，那么2019年下一步物流地产的趋势将会是精耕细作。

与国外成熟的物流体系相比，国内物流地产开发呈现点状布局，远未形成一定规模的物流地产网络。由于投资管理方式的不稳定性，不同企业进入行业的侧重点也不同，不同程度会影响开发运营。

开发商们只有将物流地产、物流市场与物流运作紧密结合，做好需求市场的调研与分析，将市场细分，才能了解整个市场，实现有效运作。

物流园区建设资金投入大、回报周期长，要想在有限的土地上获取更大的价值，就要避免陷入低价竞争的恶性循环，以企业需求为导向，不断进行园区服务升级，构建一个商业模式多样化、共享资源平台化、服务功能个性化的物流园区，帮助入驻企业降低物流成本，提升物流运作效率，最终实现共赢。

三、物流园区发展趋势：向智慧化转型

未来一段时期，正是新一代科技革命和产业变革从蓄势待发到群体迸发的关键时期，也是新旧动能转换，赢取未来竞争新优势的重要时期。新技术、新模式、新业态将深刻影响物流园区发展，助力物流园区智慧化转型，智慧物流园区建设将迎来新机遇。

1、全面连接。通过信息互联网和设施物联网，加快园区业务线上化转型，推动物流园区全面接入互联网，以信息互联、设施互联带动物流互联，打造在线物流园区，助力线下物流园区创新业务开展。

2、数字转型。充分利用各类信息技术，实现物流园区数据可采集、可录入、可传输、可分析，实现一切数据业务化，打破信息不对称和信息孤岛，提升物流数字化水平，再造物流园区业务流程和运营模式。

3、智能升级。瞄准高标准仓储设施标准，满足高增长、高附加值物流服务需求，加快推进物流园区机械化、自动化、智能水平，提高园区整体运作效率，逐步用机器替代人，改变传统物流园区的运作方式。

4、产业融合。通过信息互联互通，加强物流园区与产业集聚区的融合发展，集中制造商贸业的采购、分销、物流、维修等非核心业务在物流园区集中，提升产业服务的专业化、社会化水平，助力区域经济价值链升级。

5、平台开放。深入推进互联网与物流园区融合发展，推动物流园区公共信息平台技术升级、功能升级、模式升级，打造物流园区互联网平台，发挥网络效应，集聚更多物流资源和目标用户，打破园区区域限制和分工体系，重构物流园区商业模式。